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  • 《民法典》正式通过! 住宅到期后自动续期 中介被“跳单”怎么处理?还有...
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    来源:  发布时间:2020-05-29
    2020年是“十三五”规划收官之年,是特殊的一年。当前全国两会已在京召开,对于房地产行业来说,两会不仅透露着中国经济大环境的发展方向,也被视作楼市的风向标,与广大人民息息相关。 
     
    当前全国热点非“两会”莫属,而在两会期间,围绕房地产的热议话题有哪些呢?小编带大家来捋一捋。
     
     
    作为今年全国两会的重头戏之一,经过数十年酝酿、5年编纂的《民法典》提请十三届全国人大三次会议审议,并且就在今天(5月28日)表决通过,该部法律自2021年1月1日起施行。
     
    它分为七编和附则,被誉为“社会生活的百科全书”。作为新中国第一部《民法典》,通过后将影响到我们每一个人的生老病死和衣食住行。
     
    《民法典》中也涉及众多与住房相关的问题,对土地承包经营权、宅基地使用权、居住权等等进行规定,具体到社区方面还包括小区共有部分产生收益属业主共有,物业费使用情况要定期公开,物业费使用情况要定期公开等。
     
    而民法典中涉及的另外这几点,我们也需要着重关注。
     
     
    住宅70年土地使用权到期怎么办?
     
     
    我们现在所住的商品住宅,土地使用权一般的期限是70年,这70年的土地使用权到期怎么办?关于这个问题,民法典中在第359条提出:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。”
     
    已设定抵押的房子还能卖吗?
     
     
    若依据老的《物权法》,如果把房子抵押出去以后,原则上被抵押的房子自己是不能再转让的了,因为要保护债主利益。
     
    可是《民法典》在物权编第406条做了重要变动,它的规定是:“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定抵押财产转让的抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人,抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款,向抵押权人提前清偿债务或者提存,转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”
     
    卖房或租房过程中  中介被“跳单”怎么处理?
     
     
    《民法典》中,对“跳单”行为也做了规定。
     
    它在第965条做了一个规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人只直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”
     
    换句话说,如果委托了中介机构,利用他们提供的信息源,认识了买家、卖家或承租人,事后订立了合同成交的,还得把中介费给人补上。
     
    *《民法典》中涉及的相关规定较多,本次仅摘取部分进行罗列,有关居住权、宅基地、物业等其它内容,在今后的文章中还将进行更详细的说明。
     
     
     
    今年2月,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆撰文提到,除税收等政策以外,建议取消企业住房公积金制度,为企业降低12%的成本。
     
    这番言论一出,一石激起千层浪。此后,社会上关于取消和保留公积金的意见众说纷纭。
     
    住房公积金制度是否应取消?这一话题的争论自今年2月起持续发酵,并成为今年“两会”期间的热点。
     
    其中,尤以全国政协委员、中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文主张保留并改革公积金制度的提案受到较大关注。他认为,住房公积金制度目前还有存在的价值,应继续保留,它的历史使命并未完结。
     
    “眼下,刻不容缓的是立即就地改革。”郑秉文说,“先把协议存款等业务搞起来。”
     
    虽然两会中,对于是否取消住房公积金制度这个话题多方人士各持己见,但其实在5月18日,中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》,明确提到要“改革住房公积金制度”。
     
    由此,市场人士解读,中央定调公积金制度的方向是改革,而非取消。
     
     
    在2020政府工作报告中,用81字提及到了房地产相关内容,即“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居”。
     
    面对经济运行压力,中央保持房地产调控定力,坚持“房住不炒”基调不变,坚持住房回归居住属性。但对于外界普遍关心的房地产税,并未提及。
     
    在2018年、2019年政府工作报告中,对于房地产税立法进程分别用“稳妥推进”和“稳步推进”来表述。这是三年来,两会首次未提房地产税。
     
    虽然2020年政府工作报告没有提及房地产税,但5月11日发布实施的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》(以下简称《意见》)指出,要加快建立现代财税制度,稳妥推进房地产税立法。
     
    从2018年的“稳妥推进”到2019年的“稳步推进”,再到2020年的“稳妥推进”,用词更为谨慎。
     
    一位长期关注房地产税立法进程的学者表示,今年房地产税立法无望。
     
     
     
     
    在两会期间,全国人大代表、全国政协委员也对房地产相关行业发展建言献策,以下摘取部分提案供大家了解,进行探讨。
     
    全国政协常委、中国社会科学院党组书记、院长谢伏瞻:完善房地产调控政策,放宽认房又认贷限制
     
    应该完善房地产调控政策,放宽认房又认贷限制。一是充分认清形势的严峻性,采取更加积极的财政政策,适当增加财政赤字,支持扩大有效需求。完善房地产调控政策,对单套改善型住房交易实行支持政策;调整普通住宅和非普通住宅认定标准;放宽认房又认贷限制条件,减免有关税费。二是坚定不移高质量推进“一带一路”建设,把“一带一路”建设与供应链建设调整有机结合。三是适度提高科学技术预算支出力度。
     
    全国政协委员、正荣集团董事局主席欧宗荣:城乡社区治理体系和治理能力亟待提升
     
    社区治理是社会治理的重心,是国家治理体系和治理能力现代化建设的基石。我们要着力构建以社区自身为主体、以智慧科技为支撑、各方力量共同参与的共治共享社区治理新格局,推进基层社区治理体系和治理能力现代化。
     
    全国政协委员刘红宇:建议农村“土地养老”
     
    可以参考城镇地区“以房养老”的模式在农村推行“以地养老”。由农村居民与政府签署自愿有偿退出宅基地协议,在考虑未来土地增值因素后确定补偿资金,由政府分期支付,农村居民在世期间宅基地和地上房屋仍然归其使用,去世后由政府收回,既让农民享受土地增值收益,政府也可以通过回收的建设用地和指标在土地市场上进行交易获取资金,形成闭环。
     
    全国人大代表、四川大学商学院院长徐玖平:建议住房公积金由强制转向自愿
     
    住房公积金制度已经到了非改不可的地步,改革的正确方向就是建立国家政策性住房金融机构,核心是实现“强制”向“自愿”的制度转换。住房公积金作为企业成本的构成要素之一,对建制企业来讲肯定会加重企业经济负担。此外,住房公积金实际上已经蜕变为与住房无关的刚性福利。而真正拥有巨大住房消费需求的新市民,则很多都未能纳入住房公积金制度覆盖,合理的住房刚需受到抑制。这是对社会资源的严重错配和闲置浪费。
     
     
     
    当前两会落幕,《民法典》正式通过,虽然还有很多事未有定数,但我们也能从会议中充分体会到改革向好的决心。
     
    *部分内容来源:观点地产网 中新经纬 微博房产报道 21财经 凤凰网财经